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限购令下小户型成自住投资热点

发布时间:2019-10-09 14:07:02

自2月底北京市政府发布“限购令”已经过去数月有余,如果说政策颁布之初,还有人抱着一丝侥幸:认为如此严厉的政策难以持久。那么到现在,限购令没有丝毫解冻现象——这足以表达了政府的立场:此次调控决不是一次朝令夕改的“假摔”。

房地产乱局拉开“分水岭”

国十条后,北京房价出现了15个月增长以来的第一次价格回落。而限购令的颁布无异于在房地产市场的乱局上“火上浇油”:房地产市场交易量一夜之间狂跌9成,创房地产市场之最。据中介机构抽样调查结果,2008年外地人购房占比北京房地产市场交易总量的26%,2009年这一比例急剧上升到38%,2011年1月份北京卖出的住房,外地人购房达到了44.8%,创造了历史新高。也就是说,限购令直接覆盖了40%以上的准购房者。

从销售市场来看,郊区项目受到限购令影响明显,丰台、通州等区域的销售均有大幅减少。据北京市房地产交易网统计,丰台区1月销售套数256套,新政出台后,当月成交162套,减少了36%;通州在售项目中,1月份成交855套,2月份成交279套,减少67%。昌平区自soco公社和琥珀天地自1月份开盘后,至4月份一直未有新项目获批入市。

针对于限购令,公众的态度也并非像以前一样进入浓厚的观望气氛。除了部分购房者认为政策太过严厉不会持久以外,而大部分客户都庆幸自己提前买了房,“不知道以后会再出什么样政策,能买尽量早买,要不然,以后不知道能不能买了”,在抽样调查中,不少被调查者都如此反应。

大、小户型,冰火两重天

根据限购令规定,京籍购房者可以买两套住宅,非京籍购房者只能买一套。改善性需求被大幅抑制,而首次置业的需求被进一步激发,特别是年轻人的首次置业需求。根据北京市房地产交易管理网成交数据,新政前,60平米以下小户型占市场成交量的2%,120-140平米的大户型占成交量15%。而到了5月份,小户型的需求量从2%上涨到12%,大户型的需求减少到8%。

在一线销售市场上,限购前,通州区某项目热销户型主要集中在100-155平米的大户型,在75套成交中占79%,限购令后,销售量迅速下滑。5月份,该项目单月成交仅19套,其中大户型成交下降到20%。与之截然不同的是,位于丰台区的7克拉项目,主力户型为40-54平米,单价23000元/平米。1月份仅销售67套,而在随后的四个月中,销售一路领先,每月销售近百套。无独有偶,位于昌平区回龙观的东亚上北鑫座,主力户型为37-60平米为主,均价17000元/平米,作为限购后回龙观唯一获批项目,该项目开盘当天销售500余套。不难看出,市场需求仍然旺盛,价格适中,总价低的小户型成为首次置业者的第一选择。

房租比肩月供,年轻人转租为购

在GDP和民生的夹缝中趋利避害,限购政策难免伤及无辜。限购令出台一周后,二手房租金价格明显升温。据中介机构统计,随着CPI上涨,全市二手房租金一年内普遍增涨20%-30%。在随机采访中,不少租房的年轻人表示,压力很大,没有安全感,“以前房东一年涨一次房租,一次涨300、500元就差不多了。现在半年就要涨一次,一年下来,要上涨800-1000元。一方便承担着房租上涨的压力,另一方便还要担心房东随时涨房租”。

随着房租不断上涨,竟然出现了房租与月供并肩的趋势。以回龙观零居室为例,2010年月租金1800元,2011年上涨至2400元。而回龙观的新房东亚上北鑫座小户型的月供大概为3800元。面对这种情况,原本无购房计划的年轻人也不得不将计划排上日程:“一个月的房租都快赶上月供了,而且房租交给房东就没了。如果买了房交月供,起码未来自己还得一套房子。以后把房子卖了,成本收回来了,还能赚点钱。月供也没白交,还能白住房子,多好”,已经有不少年轻人都开始盘算起这样的计划。

在随后的调查中发现,这样的年轻人购房普遍有两个明显的特征,一是离地铁近。仍以北部回龙观项目上北鑫座为例,附近有13号线,10号线和昌平线三条地铁线,项目本身距离地铁步行15分钟,从项目到西直门的时间大概为20分钟。南部热销项目7克拉具有同样的特点,距离地铁5线号,到崇文门的时间大概为20分钟左右。第二是小户型总价低,从北京市房地产交易网看到,5月份,7克拉共成交94套,其中27-54平米的零居和1居占90%以上。而东亚上北鑫座稍售的500余套中,37-54平米小户型占到成交量的80%。这说明,受房租上涨的影响,潜在购房需求被激发,并且以刚性需求为主,产品需求集中于交通方便、低总价的小户型项目。

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